В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками, либо из общего имущества может быть выделена доля одного из сособственников.
В случае невозможности раздела общего имущества (выдела доли из общего имущества) сособственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ).
Действующим законодательством предусмотрена возможность:
а) раздела общего имущества;
б) выдела доли из общего имущества;
в) определения порядка пользования общим имуществом:
г) раздел общего имущества (домовладения).
Раздел домовладения означает передачу в собственность каждого из сособственников определенной изолированной части жилого дома и служебных строений по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Критерием, определяющим делимость домовладения, является делимость жилого дома (главной вещи). В результате раздела жилого дома право общей долевой собственности на него прекращается и образуются (создаются) два или более объектов недвижимого имущества, пригодных для постоянного проживания (квартиры).
Несущие конструкции жилого дома: фундамент, стены, кровля и т.п. — общие для выделенных частей дома, являются неделимыми. По аналогии с содержанием многоквартирных жилых домов бремя обслуживания указанных несущих конструкций дома лежит на всех собственниках выделенных частей (ст. 289, 290 ГК РФ).
Фактический порядок пользования жилым домом может не соответствовать долям сторон в праве общей собственности на него. При этом сособственники вправе произвести реальный раздел жилого дома с отступлением от долей, т.к. право владения и пользования им является их исключительной прерогативой (ст. 247 ГК РФ).
Несоответствие выделяемого имущества доле в праве собственности на него не является препятствием реального раздела при согласии на то всех сособственников.
Жилой дом является делимым, если в результате реального раздела выделенные изолированные части дома сохраняют свое назначение, т.е. являются пригодными для постоянного проживания и соответствуют санитарным нормам (по освещенности, инсоляции, площади помещений, набору помещений и т.д.).
Выдел доли из домовладения является частным случаем раздела домовладения и означает передачу в собственность одного из выделяемых сособственников определенной изолированной части жилого дома и служебных строений по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
В результате выдела доли из домовладения право общей долевой собственности на выделенную часть домовладения прекращается, невыделенная часть домовладения остается в общей долевой собственности остальных совладельцев(ст. 252 ГК РФ).
Основным фактором, определяющим возможность выдела из домовладения, является возможность устройства изолированной части дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4).
Таким образом, при выделе доли из жилого дома со служебными строениями и сооружениями образуются (создаются) два объекта недвижимого имущества, пригодных для постоянного проживания (две квартиры).
При невозможности реального раздела домовладения либо выдела из него доли сособственниками может быть определен порядок пользования домовладением (ст. 247 ГК РФ).
Порядок пользования домовладением означает передачу каждому из сособственников в пользование конкретной части жилого дома и служебных строений. При этом право общей долевой собственности на дом не прекращается и размеры долей остаются без изменения.
Выделенные помещения могут быть неизолированными и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям (подп. «б» п. 6 постановления Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 N 4), некоторые помещения могут находиться в общем пользовании (кухня, коридоры, санузел и т.п.).
Порядок пользования домовладением оформляется соглашением в простой письменной форме, подписываемым всеми сособственниками. По желанию сторон соглашение о порядке пользования может быть удостоверено нотариально. В соглашении дополнительно могут быть оговорены сроки соглашения, порядок обслуживания и ремонта.
Следует отметить, что выдел доли в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, невозможен, поскольку не выполняется условие изолированности помещения (создание обособленного входа).
Для получения более подробной информации, запроса сертификатов на проведение экспертизы, Вы можете обратиться по телефону 230-259.
